僑福營造股份有限公司
臺北市萬華區和平西路三段300號
容積移轉 容積移轉作業手冊(內政部營建署)
容積移轉意義：
簡單說即一塊土地之可移出容積，移轉至其他可建築土地建物使用。容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地可建築容積之一部或全部，移轉至另一宗可建築土地建築使用，即為容積移轉。 如受限制發展地區（如公共設施保留地、古蹟）的容積，可以移轉到同一都市計畫地區任一建地興建。
容積移轉適用地區 :
◆以實施容積率管制之都市計畫地區為限。
◆各都市計畫地區實施容積移轉時，直轄市、縣市主管機關應先就其發展密度、發展總量、公共設施劃設水準予以通盤檢討，其確有實施之必要者，應循都市計畫擬定、變更程序，於都市計畫書之土地使用分區管制中，增列相關許可規定後辦理。
透過容積移轉的實施，可達成下列目的：
◆使具紀念性或藝術價值建築之保存維護得以順利推展。
◆公共設施保留地得以順利取得興闢，提昇都市環境品質，並紓解政府財政負擔。
◆面臨寬廣地域之基地得適度增加容積，促進基地有效利用﹔同時都市增加公共空間，改善環境品質。
◆受限發展土地地主權益獲得保障與補償。
容積移轉有何優點 :
整體而言，可改善都市景觀，增進都市土地更具效率之利用，輔助公共設施保留地之取得興闢，及促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護。而此一制度之實施特色，在公共設施保留地主，可掌握開發主導權，自行將其可建坪數合併於同區依法可建築之其他建築基地內即可開發建築，不必等到徵收；對政府而言，可減輕徵收土地財政壓力；對民眾而言，可提早享用公共設施便利。
送出基地以下列各款土地為限：
1. 都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地。(前者指依都市計畫法第 15 條第 1 項第 5 款明訂具有紀念性或藝術價值應予保存之建築，應於主要計畫中加以表明者；後者指因尚未具有可被指定為古蹟之條件而未被指定古蹟，但直轄市、縣市主管機關認定其具有保存之建築，如已協調其土地所有權人同意，該建築定著之私有土地亦得適用容積移轉)。
2. 為改善都市環境或景觀，提供作為公共空間使用之可建築土地。
3. 私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者或有其他可行之取得或開闢計畫者。
第2款之土地，其坵形應完整，面積不得小於500平方公尺。形狀完整、提供作公共空間使用（如：兒童遊樂場）之可建築土地目的在鼓勵私人提供土地作為公共空間使用，提昇地區環境品質，增進建築物量體及高度變化，並使都市景觀多樣化，促成土地更有效利用。
古蹟土地，指定為古蹟之私有民宅、家廟、宗祠所定著土地，古蹟保存區內之私有土地，保存用地之私有土地
送出基地之可移出容積，依下列規定訂定：
◆都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地：以其基準容積扣除已建築之容積為準。可移出容積 ＝ 基準容積 — 已建築之容積
◆劃定為保存區者，按其劃定前之基準容積扣除已建築之容積為準；劃定為保存區前，尚未實施容積率管制者，以其毗鄰土地使用分區平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積，再扣除已建築之容積為準。
◆提供作為公共空間使用之可建築土地：以其基準容積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過20%。
◆私有都市計畫公共設施保留地：以其毗鄰土地使用分區之平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過40%。
註：前項毗鄰土地使用分區，以都市發展用地為限；毗鄰土地使用分區均非屬都市發展用地者，其可移出容積，由直轄市、縣市主管機關參考鄰近都市發展及土地公告現值評定情況擬訂，送該管都市計畫委員會審定。
可移出容積可移轉區域：
送出基地之可移出容積，以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用為限；直轄市、縣市主管機關並得考量都市整體發展，於都市計畫書中指定移入地區範圍。
送出基地容積移轉次數限制：
◆除作為公共空間使用之可建築土地外，送出基地得分次移出可移出容積。
◆接受基地得分次移入不同送出基地之可移出容積。
送出基地與接受基地間容積換算：
送出基地移出之容積，於換算為接受基地移入之容積時，應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算，其計算公式如下：
接受基地移入之容積 ＝
送出基地之公告土地現值 (申請容積移轉當期)
送出基地移出之容積
接受基地之公告土地現值 (申請容積移轉當期)
接受基地之可移入容積 :
接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之30%為原則。位於( 整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內 ) 之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之40%。
接受基地於申請建築時，因基地條件之限制，而未能完全使用其獲准移入之容積者，得依本辦法規定，移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用，並以一次為限。
容積移轉作業手續簡要 :
容積之移轉，應由接受基地所有權人檢具下列文件，向該管直轄市、縣市主管機關申請許可：
◆申請書。
◆申請人之國民身分證影本。
◆送出基地所有權人及權利關係人同意書。
◆送出基地及接受基地之土地登記簿謄本。
◆送出基地及接受基地之土地所有權狀影本。
◆其他經直轄市、縣市主管機關認為必要之文件。
直轄市、縣市主管機關受理容積移轉申請案件後，應即審查，經審查符合規定者，除第6條第1項第1款之土地逕予核定外，應於接受基地所有權人辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：
◆取得送出基地所有權。
◆清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。
◆將送出基地依第14條規定贈與登記為公有。
◆直轄市、縣市主管機關於許可容積移轉後，應即更新送出基地圖冊，將相關資料列冊送由主管建築機關實施建築管理及送該管土地登記機關建，並開放供民眾查詢。
◆送出基地圖冊公告後，應置於各該直轄市、縣市主管機關、鄉鎮市區公所及各地政事務所，供公眾查閱。
◆送出基地及接受基地所有權人均得向直轄市、縣市主管機關或鄉鎮、市、區公所表達移出或移入容積之意願及條件，由各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所提供各項必要之協調聯繫及諮詢服務。
容積移轉的實施應依據下列法令來辦理：
文化資產法系 :
◆古蹟土地容積移轉辦法
◆古蹟土地容積移轉辦法第 3 條：實施容積率管制地區內，經指定為古蹟，除以政府機關為管理機關者外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之劃定、編定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到限制部分，土地所有權人得依本辦法申請移轉至其他地區建築使用。
都市計畫法系 :
◆都市計劃法83-1條：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。
◆都市計畫容積移轉實施辦法
都市更新法系 :
◆都市更新條例第45條：更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理。前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原為私有之土地應登記為公有。
◆都市更新建築容積獎勵辦法
名辭解釋
◆容積：係指土地可建築之總樓地板面積。
◆容積移轉：指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。
◆送出基地：指得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地。
◆接受基地：指接受容積移入之土地。
◆基準容積：指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。(簡單說即 容積率 x 土地面積)
◆容積率：指一塊建地上可建築使用的總建坪，與建築基地面積的比率。容積管制就是管制建地上可興建的總建坪。目前台灣地區已全面實施容積管制，而容積率的高低則依其區位及使用的分區而有不同，一般的住宅區，容積率約為200%（即一坪建地可以蓋兩坪建坪）。在台北、高雄的商業區的容積率有高達800%。所以容積率的高低是否適宜，影響都市生活環境品質，同時也是決定地價高低的主要因素。
您該知道的「容積移轉」十大課題
最近有些建商標購土地時，常見用高價標得。其中固然因素很多，不過「容積移轉」的因素，值得我們重視。如果這塊土地可以接受容積移入，其價值就可以拉高，跟其他競爭者來比，出價可以取得優勢。以下就向讀者介紹容積移轉主要規定：
◆什麼是容積移轉：指某筆土地的容積，移轉到其他可以建築的土地，以供建築使用。容積移出的土地稱為「送出基地」，接受容積的土地就叫做「接受基地」。
◆實務上可作為「送出基地」的土地有三類：1、都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地。2、為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地。3、私有都市計畫公共設施保留地。其中最常見到的是「公共設施保留地」的容積移轉，不過讀者要注意如果當地都市計畫書已經規定要用區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得的公共設施保留地，就不能當作送出基地了！
◆容積可以移轉到那裡：送出基地申請移轉容積時，原則上以移轉到同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限。1、同一都市計畫主要計畫地區之其他可建築土地。2、送出基地為古蹟土地且位於非都市計畫區者，接受基地為同一直轄市、縣(市)之任一宗可建築之非都市土地。3、送出基地位於實施都市更新地區範圍者，接受基地為同一更新地區其他可建築基地。
◆接受基地可以移入多少容積：接受基地可以移入的容積，是用以下的計算公式：接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×（申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）×接受基地之容積率
◆接受容積有限制嗎：接受基地可以移入的容積，以不超過該接受基地基準容積的百分之三十為原則（所謂基準容積是拿都市計畫的容積率上限乘土地面積）。但是如果接受基地是位在整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但還是不能夠超過該接受基地基準容積的百分之四十。
◆送出基地把容積移出以後，土地要怎樣處理：送出基地於許可其全部或部分容積移轉前，除「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地」外，應視其類別及性質，將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣市有或鄉鎮、市有。
◆怎樣知道那些公共設施保留地可以當「送出基地」：直轄市、縣市主管機關會對可以當送出基地的公共設施保留地進行全面清查，並得會同有關機關依都市計畫分區發展優先次序、未來地方建設時序及公共設施保留地劃設先後，訂定優先移轉次序後，繕造送出基地圖冊，於各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所公告周知，並將公告之日期、地點登載當地報紙，並登載於直轄市、縣市政府網站。送出基地圖冊公告後，也會放在各該直轄市、縣市主管機關、鄉鎮、市、區公所及各地政事務所，供民眾來查閱。故尋此管道就可以大概知道那些公共設施保留地可以當作送出基地了。
怎樣辦理容積的接收：送出基地及接受基地所有權人均得向直轄市、縣市主管機關或鄉、鎮、市、區公所表達移出或移入容積之意願及條件，由各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所提供各項必要之協調聯繫及諮詢服務。
地方主管機關怎樣審查容積移轉的申請案：直轄市、縣市主管機關受理容積移轉申請案件後，會馬上進行審查，經審查不合規定者，駁回其申請；其須補正者，應通知其於十五日內補正，屆期未補正或補正不完全者，駁回其申請；符合規定者，除「有保存價值之建築所定著之私有土地」會被逕予核定外，地方主管機關在接受基地所有權人辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：
◆取得送出基地所有權。
◆清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。
◆將送出基地依相關規定贈與登記為公有。
容積移轉要怎樣評估其買賣價格：實務上自然是由買賣雙方自由協議容積移轉的價格，讀者如有需要，也可以參考下列作法：
◆估計容積送出基地之正常價格（A）。
◆運用樓層別效用比或地價分配率的觀念，計算送出之容積部分占整體利用價值之比例（B）。
◆以（A）×（B），得容積送出價格。
◆估計接受基地之正常價格（C）。
◆以（A）之〔單價〕÷（C）之〔單價〕，得兩地地價換算率。
◆依前述（四）求得接受基地可接受之樓地板面積。
◆以接受基地之單價及樓層別效用比求接受容積之價格。
◆就送出容積價格與接受基地價格兩者之差額進行調整，求得容積移轉價格。
公設地容積移轉建商最愛
一般民間利用公共設施保留地來抵稅的作法，自從財政部開始以實際成交價來認定之後，公設地移轉金額大幅萎縮。但是，業界人士指出，對於建商而言，購買冷門地段的公共設施保留地，再將容積移轉到熱門區段的建案上，利潤也頗為可觀。
採用公共設施保留地抵繳稅款，民間已經使用多年，原先的作法是，以市價約2成左右的價款買到公設地，再用公告現值的價格抵繳稅款，但財政部已經關閉這個管道。買賣大幅萎縮，主要是牽涉到仲介可以從中賺取的利潤，在財政部改以實際成交價來認定稅金之後，利潤大幅縮水，仲介因而全面收手，交易減少；這是就一般的小額節稅人而言。
不過，對於大型集團而言，表面上的不划算，並不代表不可行；一些大型集團反而是灌高公設地的交易價格，以高價來抵更高的稅金，這跟以低價買得、高價抵稅，是同樣的道理。其次以公設地捐贈來移轉容積，目前算是新的熱門方法之一，以建商最熱中這項作法；建商開發案中，買冷門地段的公共設施保留地來捐贈，再將容積移轉到建案上使用，來往之間，利益也相當可觀。政府沒有錢來買公設地，如台北市政府同意古蹟容積可以移轉使用，台北縣政府就同意公設地容積可以移轉使用，同樣達到政府獲得公共設施保留地，但建商獲得容積獎勵的優惠；不過，一般民眾的小額節稅，採用這項管道，能節省的稅金已經很有限。
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容積移轉作業手冊(內政部營建署)
2022-12-29
2023-12-29
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